A Ptk. 6:288. § [Közvetítői szerződés] szerint: „Közvetítői szerződés alapján a közvetítő megbízója és harmadik személy között szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, a megbízó díj fizetésére köteles”.

A közvetítői szerződés a megbízó és a közvetítő között egy tisztán gondossági -, nem tartós kötelmi jogi kapcsolatot jelent. A jogviszony alanyai nevesítve tehát a megbízó és a közvetítő. A közvetítői szerződés általános szabályai alapján a közvetítő feladata, hogy megbízója és harmadik személy között elősegítse a szerződés létrejövetelét, megkötését, a közvetítő ennek érdekében köteles a tevékenység kifejtésére. Eltérően a megbízási jogviszonytól, ingyenes alakzata a közvetítői szerződésnek nincs, a közvetítő tevékenységéért a megbízó díjat köteles fizetni. A közvetítői szerződés nincs alakszerűséghez kötve, még a mögöttes, megbízási szerződésre irányadó szabályok alkalmazásával sem. A szerződés tehát létrejöhet bármilyen módon, akár szóban, akár írásban.

A nem tartós jellegű közvetítői szerződések a Ptk. logikája szerint tisztán megbízási jellegű jogviszonyok, amelyben a közvetítői jogviszony sajátosságából adódóan csupán a közvetítő képviseleti joga terjedelmének, a közvetítőt terhelő tájékoztatási kötelezettségnek és a díjazásnak a speciális szabályait kell meghatározni (Ptk. 6:289. § – 6:292. §).

A Ptk. 6:291. § [A közvetítő díjazása] alapján:

(1) A díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé.

(2) A díj a közvetítőt abban az esetben is megilleti, ha a közvetített szerződést a felek a közvetítői szerződés megszűnését követően kötik meg.

A közvetítői szerződés visszterhes szerződés, a közvetítőt a tevékenység kifejtéséért díj illeti meg (közvetítői díj). A  közvetítőt – főszabályként – megilleti a díj attól függetlenül, hogy eljárásának eredményeként létrejön-e a szerződés a megbízó és harmadik személy között, vagy sem. A felek – a diszpozitív szabályozásból következően – eltérően is megállapodhatnak. A megbízás szabályai szerint a közvetítő díjra akkor is jogosult, ha eljárása nem vezetett eredményre, kivéve, ha annak elmaradása – részben vagy egészben – a közvetítő felróható magatartására vezethető vissza. A díjazásra való jogosultságot a szerződés megszűnése után is – a felek közötti jogviszony egyensúlyának fenntartása érdekében – az alapozza meg, hogy a közvetítő a jogviszony fennállása alatt ténylegesen kifejtette azt a tevékenységet, amelynek eredményeként létrejött a jogviszony, ugyanakkor a bírói gyakorlat szerint is a közvetítőn van a bizonyítási teher, azaz neki kell bizonyítani, hogy a megbízó a szerződés megszűnése után az általa közvetített szerződést megkötötte. A Ptk. közvetítői szerződésre vonatkozó szabályai nem tartalmaznak rendelkezést arra nézve, hogy abban az esetben, ha a felek az eredményes közvetítés esetén fizetendő sikerdíj mellett az eredmény elmaradása esetére általános jelleggel vagy meghatározott esetben eredménytől független díjazást is kikötnek, akkor ez utóbbi díjazás mihez igazodik. Ebben a körben a Ptk. 6:292. §-a alapján a megbízási díjra vonatkozó szabályok irányadók. A Ptk. 6:276. § (2) bekezdése szerint a megbízott a megbízási díjnak a tevékenységével arányos részét követelheti, ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt megszűnik. A közvetítői szerződésre irányadó diszpozitív szabályozás szerint tehát a szerződés eredménytelen megszűnése esetén a közvetítő díjazásra nem jogosult, ettől eltérő megállapodás esetén pedig a kikötött díjnak a tevékenységgel arányosnak kell lennie. (BH2020. 181. számú eseti döntés).

A közvetítőre a megbízott költségeire vonatkozó szabályok irányadóak, így a szerződés teljesítésével rendszerint együtt járó költségeket a közvetítő előlegezi, a rendkívüli költségek előlegezésére a megbízó köteles [Ptk. 6:276. § (2) bek.], és a szerződés megszűnésekor a közvetítő szükséges és indokolt költségei megtérítésére köteles a megbízó [Ptk. 6:276. § (4) bek.]. A jogvita elkerülése érdekében célszerű a feleknek ezekről a költségekről, azok megtérítésének esedékességéről is rendelkezni a szerződésben.

A rPtk. hatálya alatt kialakult bírói gyakorlat szerint: „Az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés tartalmát (gondos eljárás illetőleg a szolgáltatással elért eredmény) és e szolgáltatások ellenértékét (gondos eljárásért fix összegben vagy átalányban illetőleg eredményhez kötött, jutalék formájában megállapított díjazás) a felek szabadon határozhatják meg” (BH2005. 217.).

A ingatlanközvetítésre irányuló közvetítői (megbízási) szerződés a Ptk. szerint – azaz főszabályként – nem eredménykötelem, azonban az ingatlanközvetítésre irányuló – korábban atipikusként  meghatározott,  ugyanakkor az új Ptk. 6:288. §-ában már nevesítetté vált – közvetítői szerződésekben a felek a diszpozitív szabálytól eltérhetnek, a megbízott díjazását akár az eredménytől függővé tehetik. Az ügyviteli (gondossági) és az eredménykötelem elhatárolása nem azon alapul, hogy az adott tevékenységet szokásosan milyen szerződéstípus keretei között gyakorolják, hanem hogy a szerződő felek  a szerződéses szabadság kibontakozásaként miként rendelkeznek a díjfizetés feltételeiről.

1. Az ingatlanközvetítő a díját kikötheti az általa végzett munka mennyisége, minősége függvényében, kizárólag a gondos ügyviteli tevékenység ellenértékeként, eredménytől függetlenül, ami rendszerint egy összegben történik; ez esetben az így meghatározott díjra akkor is igényt tarthat, ha közvetítői tevékenysége eredményeként a megbízó és a külső, harmadik személy között szerződéskötésre nem kerül sor. A Ptk. rendszerében ezt tekinthetjük tipizáltnak, főszabálynak. Azonban nem jár díj a közvetítőnek akkor, ha az eredmény elmaradása – részben vagy egészben – a közvetítő felróható magatartására vezethető vissza. A kikötött díjnak a tevékenységgel arányosnak kell lennie!

• Amennyiben azonban az ingatlanközvetítő a díjat úgy határozza meg, hogy az a közvetített ügylet értékéhez igazodik – tipikusan százalékos kulcs formájában -, akkor az elnevezésétől függetlenül jutaléknak, vagy sikerdíjnak minősül, amelyre csak akkor tarthat igényt, ha tevékenységével összefüggésben a célzott eredmény, a megbízó harmadik személlyel történő szerződéskötése bekövetkezik. Ha a megbízási díj tisztán jutalék formájában került kikötésre, az a közvetített ügyletek értékéhez igazodik, nem pedig a kifejtett munkához és a felmerült költségekhez. Az ilyen ingatlanközvetítői szerződés eredménykötelem, ezért a közvetítő a jutalékra csak akkor válik jogosulttá, ha az ő tevékenysége eredményeként jön létre a megbízó által célzott (adásvételi) szerződés, azaz tevékenysége és a létrejövő eredmény között okozati összefüggésnek kell fennállnia. Az eredménykötelmi jellegből adódóan a szerződéskötés elmaradásának kockázatát a közvetítő viseli.

• Az ingatlanközvetítő a díját meghatározhatja vegyesen is: egyfelől az ügyviteli (gondossági) kötelemre jellemző módon a kifejtett munkához igazodóan, másfelől a közvetítés eredményeként esetlegesen létrejövő szerződéshez kapcsolódóan jutalék, sikerdíj formájában. A díj meghatározásának ilyen kettős módja a szerződést vegyes jellegűvé teszi, a klasszikus ügyviteli díjazás szerződéskötés hiányában is megilleti a megbízottat, a kikötött jutalékra azonban ez esetben is csak az eredmény bekövetkezése esetén jogosult a közvetítő (EBH2005. 1333., BDT2005. 159.).

A Ptk. tipizált 1. pontban ismertetett díjazási szabályaitól a magyar ingatlanpiac szereplői túlnyomó részt  a 2. pont szerinti szerződéses rendelkezésekkel eltérnek, az eltérésre a Ptk.-nak a bírói gyakorlat szerint is eltérést engedő szabályai adnak lehetőséget. (A felek a közvetítő díjazása tekintetében a megbízási szerződés és a közvetítői szerződés diszpozitív szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek BH2019. 109.).

A jutalék avagy „sikerdíj” kialakulásának okai és térnyerése

Az üzleti életben viszonylag gyakoriak az olyan megbízási szerződések, amelyekben a megbízott tevékenysége a megbízó számára hasznos eredmény elérésére irányul. Különösen a követelés érvényesítésére, behajtására, a jogi képviseletre vagy a közvetítésre irányuló szerződésekben szerepel olyan kikötés, amely szerint a megbízott a tevékenységéért járó díjon felül – a gyakorlatban inkább anélkül –  további díjra (jutalékra, „sikerdíjra”) is jogosult, ha a szerződésben körülírt eredmény ténylegesen bekövetkezik. (BDT2015. 3298.)

A magyar ingatlanpiacon is elterjedt és uralkodónak tekinthető sikerorientált díjazás jellemzője,  hogy a megbízotti munkamennyiség nem mérhető, és a megbízott tevékenységének szakszerűségét, rátermettségét, informáltságát, az ügyben kifejtett erőfeszítéseit lényegében csak az eredmény tudja minősíteni. Ilyen esetben a megbízó nem a tényleges munkavégzést, hanem a munka eredményeként elért, nála jelentkező vagyonszaporulatot, mint sikert díjazza (BH2002. 321.). Az eredményességet illetően minden megbízási típusú szolgáltatás tartalmaz egy bizonytalansági, kockázati elemet. A sikerdíjas megbízásokkal kapcsolatban kialakult bírói gyakorlat a kiemelkedően magas jutalék kikötését attól függően tekinti társadalmilag elfogadottnak és ezáltal érvényesnek, hogy a megbízott a meghatározott eredmény elérése érdekében vállal-e tényleges kockázatot. A sikerdíj az a jogi eszköz, amellyel a megbízó a saját fokozott érdekeltségét a jogviszony másik alanyára átviszi azáltal, hogy annak díjazását tevékenysége eredményességéhez köti. Ezzel igyekszik a megbízottat az eredményességben motiválttá tenni. Ebben a helyzetben a végzett munka mennyisége mindkét szerződő fél számára másodlagos, és az eredmény kerül előtérbe, a díjazás azzal áll szoros összefüggésben. Ugyanakkor a megbízott kockázatát jelenti, hogy az eredményt mennyi munkával és milyen költséggel éri el. (BDT2013. 2992.).